124.第124章 房产危机前的崛起机会
第124章 房产危机前的崛起机会
“老板，想要快速发展，其实很简单，咱们万安集团的问题最主要就是在于资金不足，这在一定程度上限制了我们的扩张步伐。
我举个例子，1975年3月份的时候，万安集团与多家房地产公司竞逐湾仔一块地皮。
那一次，我们下定决心一定要拍下那块地皮，因为大家都看到了那块地皮的价值。
我们为此，甚至筹资了5000万港元，其中有三千万是公司的现金，剩下两千万港元是您父亲先垫资进来的，没有向银行贷过一分钱。
结果，这块地皮最终成交价是7600万港元，远远超过我们筹集到的5000万港元。
如果当时我们万安集团狠下心来，先将地皮拍下来，我们再向银行贷款，完全可以继续竞争。
可惜当时我们选择放弃了。
而拍下这块地皮的地产商，凭借着这块地皮，在上一年因为房价相比1975年的时候已经涨了许多，为此他们赚了足足上亿港元，回报率超过一倍。
这只是其中的一个例子，我入职万安集团，见识过太多太多这种遗憾，这也是我们万安集团发展缓慢的原因。
当然了，如此谨慎的投资作风，也不是没有好处，我举个最接近现在的例子，1974年，受石油危机的影响，香江房地产业受到牵连，地价下跌40%，楼价下跌了30到40。
那一场，香江有许多大肆扩张负债严重的房地产企业因为资金链的断裂，相继倒闭或者被兼并了。
而我们万安集团由于负债为零，尽管那段时间的利润也大跌，但基本没有任何破产危机，甚至没有什么损失，只是那两年所赚的钱少了很多而已，所以我们得以安全度过。
所以，老板您说想要快速地发展，最简单的办法就是向银行借贷，扩充我们的资金实力，唯有资金足够庞大，我们才有更多的发展机会。
但是扩张往往会带来一定的风险性，比如现在也处于一场石油危机中，这一次看似对房地产行业暂时没有影响，但是谁也不知道会不会再一次发生房地产危机。
所以，就看老板您如何抉择了。”杨名逸直接将自己的想法说了出来。
林浩然点了点头，现在的万安集团，的确是就如同杨名逸的说法那样。
比如，如今集团的大部分资金都用在北角那个项目上，再加上此前又了将近两千万港元买下510万股的靑洲英坭股票。
如今，整个集团的可用资金，甚至只有可怜的几百万港元，对于一个集团来讲，这点资金基本上想干点什么大事情，都很难了。
可实际上，万安集团完全可以利用集团的优势，向银行贷款，继续发展更多的项目，完全可以在同一个时间内，同时发展两个、三个甚至是更多的地产项目。
而不是当一笔大资金投入到一个项目之后，在这个项目的回报没有到手前，集团就没有任何的投资实力。
由此可见，虽然稳步发展能够大大地降低企业的危机，可却也浪费了许多发展的机会。
至于房地产危机，如果不出意外的话，再过三年，也就是1982年，特别是某位夫人在大会堂门口摔了一跤过后，香江又会再一次爆发一次非常严重的地产危机。
这一次的地产危机，导致在1982年底香江楼价比1981年高点下跌了60%，到1983年，市场更是全面崩溃，影响非常巨大。
不过，现在离那时候还有三年的时间，这足以让万安集团快速发展起来了。
而且，房产危机对别人来说，是一个灾难，而对林浩然来讲，何尝不是一次绝好的机会。
只要把握得好，他便能利用这次危机跻身香江最顶级地产行业，前提是他要在这三年时间帮助万安集团积攒足够多的资金。
而如今，他就要帮助万安集团一步步崛起来，而不是再像以往那样，缓慢稳步发展，这不是林浩然的风格。
“杨总，如今有什么好的房产投资项目吗？”林浩然靠在椅子背上，向杨名逸问道。
“据我所知，再过几天，香江政府将会再次拍卖几块地皮，如果老板您有兴趣的话，我可以向拍卖会那边打个电话让他们将拍卖项目的资料传真一份给我们，到时候或许老板您可以物色一番。”杨名逸给出了建议。
杨名逸猜到了林浩然的想法，或许这位新老板，要走贷款的道路了。
对于这种决策，他是喜闻乐见的，毕竟如此才能将万安集团快速地发展起来，如果还按照以往的经营理念来发展，那万安集团只会离其它房地产商的差距越来越大。
作为万安集团的总经理，且在集团工作了将近二十年，他对集团是拥有非常深的感情的。
只不过，集团如何发展，是老板决定，而不是他这位打工人决定。
林浩然点了点头，说道：“行，那你安排一下。”十几分钟后，林浩然手中拿到了一份地皮拍卖的资料。
这次，香江政府拿出来拍卖的地皮并不多，只有四块，分别位于九龙塘、葵涌、柴湾以及麻油地以西的填海项目。
看完这四块地皮的介绍，林浩然便直接将麻油地以西的这块填海项目淘汰掉了。
填海项目的地皮竞拍不会太高，油麻地这个位置也很不错，利润必定会不低。
但是竞拍下来之后，需要自己钱去填海，填完海之后再进一步开发，周期性太长了，如果林浩然现在拥有大批资金，他倒是可以拿下，可他没有！
所以，林浩然将目光看向了九龙塘、葵涌以及柴湾这三个地方。
柴湾适合发展工业大楼，九龙塘适合发展低密度建筑，经过思考之后，林浩然觉得还是葵涌这块地更有发展优势。
葵涌的优势很明显，自从60年代开始将货运码头发展到葵涌那边之后，那边的人流量也越来越多，再加上葵涌也是香江有名的工业开发区。
所以，在葵涌就业的人口也是非常多的，就目前来看，葵涌一带的楼盘，也非常好卖，刚需人群非常多。
市中心的房价，相对于许多普通市民来讲，还是太贵了。
而葵涌，挨着九龙市中心，房价又没那么高，恰好是许多中层阶级的人群的目标。
可以说，如果万安集团拿下葵涌的这块地皮，商品房建成之后，不愁卖！
虽然地理位置比北角那个项目差了不少，可相对而言，地皮单价也会低上不少。
葵涌这块地皮的起拍价是1000万港元。
“杨总，如果我们想要竞拍葵涌这块地皮，大概多少钱能拿下？”林浩然问道。
“按照以往的经验，成交价往往会在起拍价的基础上翻倍上下，看竞拍的地产商有多少，实力如何，这些都不定。”杨名逸回答道。
翻倍吗？也就是两千万港元，拿下这块比北角那块地还要大两倍的地皮，的确不错。
虽然房价注定无法像北角的那么高，可它的优势也很明显，体量能更大，利润比例其实是相差无几的。
“如果我们拿下这块地皮，利润会有多高？”林浩然继续问道。
“按这块地皮的规模来看，我们三到四年就能建好，至于利润会有多高，这得看我们是等建好再卖，还是拿下地出设计图纸之后就开始卖楼了，两者之间的利润差价，相差很大。
此外，地皮成本仅仅是地产开发成本的一部分，大约占据40%到60%之间，也就是说，后续建造成本还需要翻一倍左右，如果地皮的成交价在两千万港元，那么最终开发这块地皮的成本会去到四到五千万港元。
卖期房虽然收回成本比较快，可因为价格需要一定的优惠使得它有吸引力，利润可能会在三成左右，相当于赚个辛苦钱吧，最终我们投入总计四五千万港元的资金，利润可能会在一千多万港元。
而如果是打算建成后再售卖，拥有着许多不确定性，我们不知道两三年后建成的时候，香江的房产价格是否涨了，中途又是否会发生房产危机，如果按照去年到今年的涨幅来算，三年后，我们的利润起码能在投入的基层上，翻个一倍完全不是问题。
所以，因为目前处于石油危机爆发期，我也无法判断未来的形势如何，如果想要保守，最好的办法就是拿到地皮之后，马上开始出设计图，开始打广告，卖期房，尽快收回成本，如此一来，我们就没有亏损的可能性。
如果在一两年内爆发房产危机，房价跌得严重，加上我们的资金是贷款的，到期要还贷，算上贷款利息的成本，那么我们这个项目可能不仅仅赚不到钱，甚至还要亏损的可能性。”杨名逸将好几个可能性都讲了出来，让林浩然这位老板更直观地对此事有了充分的了解。
林浩然点了点头，他已经有了决定。
按照他所了解的香江房产危机史，危机爆发高峰期是在1982年下半年到1983年之间，而这次的危机在1981年下半年就开始出现下跌征兆，现在是1979年的2月份，也就是说，距离房地产出现下跌征兆的时间，只剩下两年半的时间。
时间很短暂，甚至短暂到一个小区都还没开发完，那边的地产危机就爆发了。
然而，谁说在房地产行业搞钱一定要将房子建起来呢？
既然房子在接下来两年时间会暴涨，地价自然也会暴涨，而且地价的暴涨倍数只会比房价更多。
那我直接囤地皮，就足够了，说不定两年后，卖个地皮都能翻倍呢。
至于卖楼赚个辛苦费？
林浩然可没这个想法，虽然能快速收回成本，可利润太低。
(本章完)
“老板，想要快速发展，其实很简单，咱们万安集团的问题最主要就是在于资金不足，这在一定程度上限制了我们的扩张步伐。
我举个例子，1975年3月份的时候，万安集团与多家房地产公司竞逐湾仔一块地皮。
那一次，我们下定决心一定要拍下那块地皮，因为大家都看到了那块地皮的价值。
我们为此，甚至筹资了5000万港元，其中有三千万是公司的现金，剩下两千万港元是您父亲先垫资进来的，没有向银行贷过一分钱。
结果，这块地皮最终成交价是7600万港元，远远超过我们筹集到的5000万港元。
如果当时我们万安集团狠下心来，先将地皮拍下来，我们再向银行贷款，完全可以继续竞争。
可惜当时我们选择放弃了。
而拍下这块地皮的地产商，凭借着这块地皮，在上一年因为房价相比1975年的时候已经涨了许多，为此他们赚了足足上亿港元，回报率超过一倍。
这只是其中的一个例子，我入职万安集团，见识过太多太多这种遗憾，这也是我们万安集团发展缓慢的原因。
当然了，如此谨慎的投资作风，也不是没有好处，我举个最接近现在的例子，1974年，受石油危机的影响，香江房地产业受到牵连，地价下跌40%，楼价下跌了30到40。
那一场，香江有许多大肆扩张负债严重的房地产企业因为资金链的断裂，相继倒闭或者被兼并了。
而我们万安集团由于负债为零，尽管那段时间的利润也大跌，但基本没有任何破产危机，甚至没有什么损失，只是那两年所赚的钱少了很多而已，所以我们得以安全度过。
所以，老板您说想要快速地发展，最简单的办法就是向银行借贷，扩充我们的资金实力，唯有资金足够庞大，我们才有更多的发展机会。
但是扩张往往会带来一定的风险性，比如现在也处于一场石油危机中，这一次看似对房地产行业暂时没有影响，但是谁也不知道会不会再一次发生房地产危机。
所以，就看老板您如何抉择了。”杨名逸直接将自己的想法说了出来。
林浩然点了点头，现在的万安集团，的确是就如同杨名逸的说法那样。
比如，如今集团的大部分资金都用在北角那个项目上，再加上此前又了将近两千万港元买下510万股的靑洲英坭股票。
如今，整个集团的可用资金，甚至只有可怜的几百万港元，对于一个集团来讲，这点资金基本上想干点什么大事情，都很难了。
可实际上，万安集团完全可以利用集团的优势，向银行贷款，继续发展更多的项目，完全可以在同一个时间内，同时发展两个、三个甚至是更多的地产项目。
而不是当一笔大资金投入到一个项目之后，在这个项目的回报没有到手前，集团就没有任何的投资实力。
由此可见，虽然稳步发展能够大大地降低企业的危机，可却也浪费了许多发展的机会。
至于房地产危机，如果不出意外的话，再过三年，也就是1982年，特别是某位夫人在大会堂门口摔了一跤过后，香江又会再一次爆发一次非常严重的地产危机。
这一次的地产危机，导致在1982年底香江楼价比1981年高点下跌了60%，到1983年，市场更是全面崩溃，影响非常巨大。
不过，现在离那时候还有三年的时间，这足以让万安集团快速发展起来了。
而且，房产危机对别人来说，是一个灾难，而对林浩然来讲，何尝不是一次绝好的机会。
只要把握得好，他便能利用这次危机跻身香江最顶级地产行业，前提是他要在这三年时间帮助万安集团积攒足够多的资金。
而如今，他就要帮助万安集团一步步崛起来，而不是再像以往那样，缓慢稳步发展，这不是林浩然的风格。
“杨总，如今有什么好的房产投资项目吗？”林浩然靠在椅子背上，向杨名逸问道。
“据我所知，再过几天，香江政府将会再次拍卖几块地皮，如果老板您有兴趣的话，我可以向拍卖会那边打个电话让他们将拍卖项目的资料传真一份给我们，到时候或许老板您可以物色一番。”杨名逸给出了建议。
杨名逸猜到了林浩然的想法，或许这位新老板，要走贷款的道路了。
对于这种决策，他是喜闻乐见的，毕竟如此才能将万安集团快速地发展起来，如果还按照以往的经营理念来发展，那万安集团只会离其它房地产商的差距越来越大。
作为万安集团的总经理，且在集团工作了将近二十年，他对集团是拥有非常深的感情的。
只不过，集团如何发展，是老板决定，而不是他这位打工人决定。
林浩然点了点头，说道：“行，那你安排一下。”十几分钟后，林浩然手中拿到了一份地皮拍卖的资料。
这次，香江政府拿出来拍卖的地皮并不多，只有四块，分别位于九龙塘、葵涌、柴湾以及麻油地以西的填海项目。
看完这四块地皮的介绍，林浩然便直接将麻油地以西的这块填海项目淘汰掉了。
填海项目的地皮竞拍不会太高，油麻地这个位置也很不错，利润必定会不低。
但是竞拍下来之后，需要自己钱去填海，填完海之后再进一步开发，周期性太长了，如果林浩然现在拥有大批资金，他倒是可以拿下，可他没有！
所以，林浩然将目光看向了九龙塘、葵涌以及柴湾这三个地方。
柴湾适合发展工业大楼，九龙塘适合发展低密度建筑，经过思考之后，林浩然觉得还是葵涌这块地更有发展优势。
葵涌的优势很明显，自从60年代开始将货运码头发展到葵涌那边之后，那边的人流量也越来越多，再加上葵涌也是香江有名的工业开发区。
所以，在葵涌就业的人口也是非常多的，就目前来看，葵涌一带的楼盘，也非常好卖，刚需人群非常多。
市中心的房价，相对于许多普通市民来讲，还是太贵了。
而葵涌，挨着九龙市中心，房价又没那么高，恰好是许多中层阶级的人群的目标。
可以说，如果万安集团拿下葵涌的这块地皮，商品房建成之后，不愁卖！
虽然地理位置比北角那个项目差了不少，可相对而言，地皮单价也会低上不少。
葵涌这块地皮的起拍价是1000万港元。
“杨总，如果我们想要竞拍葵涌这块地皮，大概多少钱能拿下？”林浩然问道。
“按照以往的经验，成交价往往会在起拍价的基础上翻倍上下，看竞拍的地产商有多少，实力如何，这些都不定。”杨名逸回答道。
翻倍吗？也就是两千万港元，拿下这块比北角那块地还要大两倍的地皮，的确不错。
虽然房价注定无法像北角的那么高，可它的优势也很明显，体量能更大，利润比例其实是相差无几的。
“如果我们拿下这块地皮，利润会有多高？”林浩然继续问道。
“按这块地皮的规模来看，我们三到四年就能建好，至于利润会有多高，这得看我们是等建好再卖，还是拿下地出设计图纸之后就开始卖楼了，两者之间的利润差价，相差很大。
此外，地皮成本仅仅是地产开发成本的一部分，大约占据40%到60%之间，也就是说，后续建造成本还需要翻一倍左右，如果地皮的成交价在两千万港元，那么最终开发这块地皮的成本会去到四到五千万港元。
卖期房虽然收回成本比较快，可因为价格需要一定的优惠使得它有吸引力，利润可能会在三成左右，相当于赚个辛苦钱吧，最终我们投入总计四五千万港元的资金，利润可能会在一千多万港元。
而如果是打算建成后再售卖，拥有着许多不确定性，我们不知道两三年后建成的时候，香江的房产价格是否涨了，中途又是否会发生房产危机，如果按照去年到今年的涨幅来算，三年后，我们的利润起码能在投入的基层上，翻个一倍完全不是问题。
所以，因为目前处于石油危机爆发期，我也无法判断未来的形势如何，如果想要保守，最好的办法就是拿到地皮之后，马上开始出设计图，开始打广告，卖期房，尽快收回成本，如此一来，我们就没有亏损的可能性。
如果在一两年内爆发房产危机，房价跌得严重，加上我们的资金是贷款的，到期要还贷，算上贷款利息的成本，那么我们这个项目可能不仅仅赚不到钱，甚至还要亏损的可能性。”杨名逸将好几个可能性都讲了出来，让林浩然这位老板更直观地对此事有了充分的了解。
林浩然点了点头，他已经有了决定。
按照他所了解的香江房产危机史，危机爆发高峰期是在1982年下半年到1983年之间，而这次的危机在1981年下半年就开始出现下跌征兆，现在是1979年的2月份，也就是说，距离房地产出现下跌征兆的时间，只剩下两年半的时间。
时间很短暂，甚至短暂到一个小区都还没开发完，那边的地产危机就爆发了。
然而，谁说在房地产行业搞钱一定要将房子建起来呢？
既然房子在接下来两年时间会暴涨，地价自然也会暴涨，而且地价的暴涨倍数只会比房价更多。
那我直接囤地皮，就足够了，说不定两年后，卖个地皮都能翻倍呢。
至于卖楼赚个辛苦费？
林浩然可没这个想法，虽然能快速收回成本，可利润太低。
(本章完)